Il ruolo del Direttore dei Lavori: perché le buste delle offerte non devono rimanere sigillate in assemblea

Un'assemblea di condominio non ha le competenze tecniche per capire se un preventivo di centinaia di migliaia di euro sia corretto, gonfiato o, peggio, pericolosamente basso (offerta anomala).

Il compito del Direttore dei Lavori prima dell'assemblea è:

• esaminare i preventivi;
• verificare se le ditte abbiano quotato esattamente le stesse voci del computo metrico estimativo (CME);
• redigere un quadro comparativo (una tabella sinottica) che metta a confronto i prezzi voce per voce.

Le offerte presentate in assemblea non devono rimanere segrete per il Direttore dei Lavori: anzi, esattamente il contrario. Se le buste rimangono sigillate fino all'assemblea, il Direttore dei Lavori non può svolgere il suo lavoro. L'assemblea dovrebbe votare "al buio", basandosi solo sul prezzo finale, senza sapere se la ditta ha escluso i ponteggi, se un'altra ha usato materiali scadenti o se ci sono errori di calcolo.

Il falso mito delle buste sigillate

Chi pretende le buste sigillate spesso confonde il condominio (che è un soggetto privato) con la Pubblica Amministrazione.

Negli appalti pubblici esistono infatti regole rigidissime del Codice dei Contratti Pubblici sulla segretezza delle offerte per evitare la turbativa d'asta.

Nel condominio (diritto privato) queste regole non si applicano, a meno che non siano preventivamente imposte con delibera assembleare — evenienza rara e sconsigliabile senza un tecnico che le apra in anticipo.

Anzi, muoversi al buio tenendo nascosti i preventivi fino all'ultimo si scontra indirettamente con due cardini della gestione condominiale:

1. Il diritto di informativa dei condomini: i proprietari hanno diritto di visionare i documenti e i preventivi prima dell'assemblea per poter deliberare in modo consapevole (anche perché alcuni non saranno presenti e devono istruire eventuali delegati). Se le buste restano sigillate, questo diritto viene di fatto limitato fino al momento della discussione.

2. L'obbligo di diligenza dell'amministratore (art. 1129 c.c.): per agire con la diligenza del buon padre di famiglia, l'amministratore deve consentire ai tecnici di verificare la bontà delle offerte prima del voto, per evitare di far firmare al condominio un contratto pieno di insidie o omissioni.

La procedura corretta

Non esiste alcuna norma di legge che preveda la procedura delle buste sigillate per i condomini privati.

Per garantire la massima trasparenza e un voto consapevole, i preventivi devono essere analizzati dal Direttore dei Lavori prima dell'assemblea per la redazione del quadro comparativo, senza il quale i condòmini non potrebbero valutare la congruità tecnica delle offerte.

Per tutelare la parità della gara ed escludere ogni dubbio, i preventivi devono pervenire entro e non oltre lo stesso giorno, alla stessa ora. Subito dopo la scadenza del termine, i documenti vengono trasmessi al Direttore dei Lavori per l'analisi tecnica e, contemporaneamente, messi a disposizione di tutti i condòmini.

L'amministratore garantisce, con la sua professionalità, lo svolgimento corretto delle procedure.

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